¿Qué es esta herramienta?
Este visualizador muestra la evolución de los precios de vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, segmentada en submercados identificados mediante técnicas estadísticas (análisis factorial y clustering).
Los precios se ajustan por características de la vivienda, vecindario y localización, lo que permite observar variaciones puras del valor. Se presenta su distribución espacial y cambios mensuales (abril, agosto y diciembre).
Al reconocer que el mercado no es homogéneo, la herramienta refleja cómo la heterogeneidad y las fricciones urbanas generan diferencias persistentes entre submercados.
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Control de capas
Indicadores de mercado
Indicadores sociales
Entorno urbano
Leyenda
¿Qué son los submercados?
La elevada heterogeneidad que caracteriza a la vivienda, la existencia de atributos subjetivos en los vecindarios, las economias de aglomeracion y la oferta relativamente inelastica, resultan en una tendencia natural a la segmentacion del mercado de vivienda. Es decir, no puede tratarse como un continuo homogeno, sino como un conjunto de áreas discretas e irregulares, con condiciones propias y relaciones particulares entre variables. Por tal razon, a partir de un ejercicio estadistico se distinguieron cuatro submercados de vivienda en la ZMCM cuyas características son:
Perfil general de Submercados
Variación de Precio por Submercado – Casas
Con la segmentación anterior, se construyeron viviendas estandar para cada submercado, distribuidas a lo largo del territorio, las cuales permiten calcular índices de precios utilizando la metodología de precios hedónicos. Este metodo permite observar la evolución de los precios en cada segmento del mercado a lo largo del tiempo, controlando por las características de las viviendas.
A continuación, se presenta la evolución de los precios promedio de las viviendas estándar, así como los índices de precios para cada submercado
Intensidad del cambio (Casas)
Variación de Precio por Submercado – Departamentos
Intensidad del cambio (Departamentos)
Índice de precios
Los siguientes gráficos muestran el índice de precios para cada submercado de casas y departamentos en la ZMCM durante 2025. Estos índices reflejan la evolución relativa de los precios, ajustados por las características de las viviendas, permitiendo comparar el desempeño de cada segmento del mercado a lo largo del tiempo.
Análisis del Mercado de Vivienda, ZMCM 2025
Los datos reflejan que el mercado de vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México no opera como un todo homogéneo, sino como un mosaico de submercados con dinámicas propias. Tambien, revelan una contracción generalizada de precios en 2025, especialmente intensa en el tercer trimestre (con caídas más severas en segmentos de alto valor) mientras que los submercados medios y bajos de casas mostraron mayor resiliencia. Estas diferencias no son aleatorias: expresan décadas de urbanización desigual, preferencias residenciales y fricciones estructurales que limitan el arbitraje espacial. Al hacer visibles estas disparidades, esta herramienta busca informar a ciudadanos, investigadores y autoridades, con datos y metodos transparentes, para monitorear y transformar el mercado habitacional.
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